玉门娱乐舆情问政百科通信亲子房产旅游理财书画教育校园文史人才女性

中关村商业地产重新定位 电子零售成不鼓励对象

2019/5/16 2:20:33 来源:中国西藏网

  胡芳洁 周亚玲

  拥挤的中关村,一如往日的热闹非凡,围绕电子产品零售而来的供应者、购买者,已经成为中关村最重要的一部分。随着政府主导的中关村核心区(中关村西区)产业升级的推进,包括电子卖场在内的零售业态,成为不鼓励发展的对象。

  这一调整,将是中关村商业地产运营的一次重大挑战。

  再见中关村

  早在2009年7月,中关村西区业态调整的序幕已正式拉开。当时海淀区政府颁布的《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》中明确表示“不鼓励电子卖场、商场(店)、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展”,研发中心类、创新类、科技金融类等业态成为鼓励的对象。

  业态调整不是行政命令所能一蹴而就的,时至今日,中关村西区的调整正在慢慢显示出来。

  刘开航是链家地产在中关村西区一家店铺的店长,电子产品经销商是其租赁客户的一部分,这部分业务占据这家店铺20%左右的业务量,经销商会租赁该区域的住宅项目或商业项目,作为办公地点。最近,刘开航明显感觉到政策带来的变化。

  “去年政策颁布以后,就开始有经销商从这里撤离。”刘开航说,根据他估计,已有5%左右的经销商从中关村离开。

  经销商为零售店铺提供货源,他们往往会在中关村地区租一个地方作为办公地点,除写字楼外,周边一些住宅项目也成为经销商集中的地方。业态调整政策颁布以后,一些规则也在悄然发生改变。

  刘开航介绍,之前接受经销商租赁的住宅项目,开始实行“只出不进”管理办法。所谓“只出不进”,是指已经入住的经销商可以从这里撤离,但不再接受新的经销商来此租赁房屋作为办公地点。

  这显然是住宅项目物业公司配合政府实行的一种缓慢清理的方式。据了解,沁园公寓、紫金庄园等项目已经开始实行这一做法。

  刘开航表示,以沁园公寓为例,一个140多平方米的房子,租给经销商价格为7500元-8500元/月,现在只能作为居住用途出租,价格约为7000元-8000元/月。租赁价格出现百元左右的下降,而且业主开始需要负责房屋设备的维修,居住需求的租赁时间也没有商家稳定。

  被卡住的商户

  文件颁布以后,中关村西区的商业格局开始改变,商户刘明正是尴尬局面的亲历者之一。

  刘明从一家理工科大学博士毕业后,来中关村创业了3年,做电脑硬件,还做高性能计算、软件开发等研发类业务,原来在E世界注册有一家公司,在海龙也注册有一家公司。

  后来在海龙注册的那家公司越做越大,因为E世界的办公场所更大,去年,刘明打算把海龙注册的公司搬到中关村E世界。于是他就把在E世界的公司先搬走,也把海龙的公司迁出。结果正在此时,中关村西区业态调整文件出台,中关村E世界和海龙不再允许硬件销售类公司新进。

  结果,刘明被卡在了中间:海龙那家公司无法搬迁到中关村E世界了,因为不能注册;而海龙又回不去了。

  刘明只好在中关村E世界旁边另找一处不属于中关村西区的地方,将原来海龙的公司搬进去。但原本卖电脑硬件的业务就无法在E世界做了,开展经营活动不方便,也不好聚集人气。

  刘明就只好找E世界商量,E世界也没有办法,就让刘明等候。刘明一等就是一年。

  刘明介绍,中关村西区产业升级文件下来之后,被解读了很多次。2010年1月,整个E世界都不允许做硬件的进入了,只有部分有生产能力、自主品牌的大硬件公司例外,如爱国者;2010年1月之后,又变成6楼以下还允许卖硬件的进来。但公司名字必须是商贸有限公司,而刘明的公司有两成的业务是软件开发和高性能计算等,叫商贸公司显然不合适,特别是在对外洽谈业务的时候。于是刘明还是不能将注册地搬回E世界6楼以下。而E世界6楼以上的单位要注册公司,就要取消增值税资格,也就意味着不能做商业贸易。

  目前硬件公司要进入中关村西区,必须要有生产能力、自主品牌,众多经销商已经无法进入。

  刘明一直也是沿着向研发类公司完全转型的路子走的。但刘刚毕业3年,研发的业务不能养活整个公司,还要搞硬件来帮助公司盈利。刘一直不愿意更名商业贸易公司,叫科技公司的原因也是刘的志向是做研发为主。

  刘明说,他能理解中关村西区转型的迫切心情,但将来公司做大了,中关村西区欢迎他,他也不回去了。这种一刀切的作风让他有些难以接受,他原本是希望伴随着中关村西区一起成长的。

  商业变局

  海淀区常务副区长、中关村西区协调管理委员会主任杨志强曾对媒体表示,中关村西区将通过压缩商业面积,置换出空间引入科技金融类企业进驻。中关村西区的商业地产项目必须重新审视自己的定位。

  海龙大厦、鼎好电子商城和中关村E世界商城,是该区域最主要的几家电子卖场。为顺应政策的调整,早在去年七八月,海龙集团就开始考虑调整海龙大厦租户结构的问题,并于11月开始行动,对12至16层的经营客户进行撤离,将这几个楼层改造成写字间对外出租。

  据了解,在大厦结构调整以前,海龙大厦1至16层都是属于IT卖场,对12至16层经营类商户停止续约后,海龙投入资金对这些楼层进行了写字间改造。

  “当时就是采取措施,压缩卖场的面积,将12至16层改造成写字楼,出租给科技、研发类的企业。”海龙集团品牌经理傅利对本报表示,公司不仅投入资金对高层卖场以及楼下各区进行了改造,也尽量将搬离商户安排在下层商铺中。随着对经营类商家的撤离,12至16层的入住率从98%下降至18%,经过重新招商,目前入住率上升至60%左右。根据记者在海龙大厦现场看到的情形,写字楼部分确实还有一部分的空置面积。

  随着商铺面积压缩、运营方向调整,企业面临着现实的挑战。据本报了解,海龙大厦此次业态调整,使得其年租金收入损失1000多万元,而海龙大厦整体租金收入为每年1亿多元,这就意味着租金收入下降了10%左右。

  “进行写字楼的招商工作中,打进电话的特别多,但绝大多数还是做经营的商户,我们的招商人员只能一遍一遍对他们解释现在的情况。”傅利表示。而目前,海龙集团正在试图通过开设服务点、卖场管理输出、物业管理服务输出等方式,来增加新的利益增长点。

来源: 经济观察报  


相关阅读:
抖音账号封禁怎么办48小时处理百万粉居然找回来了 http://www.twwtn.com/detail_268152.htm
  • 玉门新闻网版权所有 本站点信息未经允许不得复制或镜像
  • 10aw.cn copyright 2000 - 2015
  • 冀ICP备09047539号-1 | 互联网新闻信息服务许可证编号:1312006002
  • 广播电视节目制作经营许可证(冀)字第101号|信息网络传播视听节目许可证0311618号